深圳拟出台租金指导价 长租市场洗牌加剧

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导读:宋丁认为,租金上涨是市场趋势,将来几年内租金价格都会呈现出上扬格局。

在经历了多方政策鼓励、租金上涨风波后,长租公寓市场进入了发展瓶颈期,租赁政策也在相应调整。

1226日,深圳出台租赁新政,拟对租金价格进行调控,这也是今年8一房一价的租赁项目试点后,深圳正式出台稳租金政策。

根据文件,在加大租赁住房供应量的同时,深圳还将编制房租指导价格,加快推进控涨幅、稳租期为特征的稳租金商品房试点工作。

除此之外,城中村租房状况成为报告焦点。为保障低收入人群利益,深圳将对城中村综合治理发放适当补贴,以降低企业改造和运营成本。

租金上涨成为今年的热门话题,长租公寓抢占房源推高房租被推上了风口浪尖。但房租上涨的原因不仅于此,一线城市紧张的供需关系、消费升级、较低的租售比都在推动着租金高涨。

深圳多位业内人士认为,租金上涨已成趋势,不可避免。关乎民生,租赁政策亦在不断调整中,政府与市场之间相互作用,形成博弈,不断寻找平衡。

稳租金政策升级

深圳在稳租金政策方面率先打出一拳。

1226日,深圳市人大常委会第二十九次会议审议了《关于加快培育和发展住房市场工作情况的报告》(以下简称报告),其中关于租金价格指导的举措引人注目。

报告显示,深圳将编制全市的租金指导价格,定期向社会发布,引导骨干企业出租房租金不高于所在区域的租金指导价格。

之前,深圳已开始针对租金管制进行试点。830日,深圳规土委有关人士曾透露,深圳首批稳租金商品房试点项目——塘朗城精品公寓,预计2019年推出。该项目由朗通房地产开发有限公司建设经营,朗通则由深圳地铁集团与深业集团共同成立。

试点将实行一房一价的租金管控,通过市场评估起定租金,采取一年一调的方式进行房租调整,并在合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束。

试点项目还未入市,此次深圳租金调控新政则扩展至了全市。

值得注意的是,指导价格不等同于限价。指导价格最终的价格走向还是取决于市场,但限价是政府通过行政强制限定了价格。

目前政策还没有走到限价这一步。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,指导价格对租金上涨遏制作用有限。

在编制租金指导价格的同时,深圳还将多渠道增加租赁住房供应,要在2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套,占新增建设筹集住房总量的50%以上。这亦表明了深圳加强供应端以缓解租赁价格上涨的意图。

此外,报告还聚焦在了城中村专业化租赁对低收入人群形成的挤出效应,而这也是深圳对租金进行升级管控的原因之一。

随着深圳城市发展,人口结构变化带来了消费升级,城市更新又带来了租赁房源结构优化,这都促进了房租的进一步上涨。

城中村也加入到城市更新和消费升级大军中。报告显示,目前住房租赁企业进村数量约200个,改造住房(含洽谈)约10万套,占城中村租赁房的2%;已改造出租约1万套。

这与租住在城中村中的低收入群体的利益产生了矛盾,低收入群体对房租上涨非常敏感,对此,深圳加强了对城中村规模化改造的指导,合理设置租赁企业准入门槛,通过规划统筹、价格指导等手段有序推进城中村改造。

深圳拟对城中村综合整治给予适当财政补贴,降低企业改造和运营成本,引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力,供应适宜的租赁住房。

这都是为了缓解租赁市场价格的波动,宋丁认为,这些政策起到了一个平衡和对冲的作用,但这并不意味着住房租金就能停止上涨。

政策与市场的博弈

深圳的租金指导新政背后,一定程度上是近两年租赁市场发展过快所致。

过去两年,租赁市场、机构化租赁得到前所未有的鼓励,机构房东如雨后春笋般成立,资本也争先恐后涌入,带动了大量存量房源被改造为长租公寓,从而在部分区域带动了租金的上涨。

2017年,住建部颁布有关鼓励专业化住房租赁的一系列举措,其中包括开展租赁住房试点、加大对租赁住房项目的信贷支持力度、租购并举等等。

去年,租赁市场得到很大发展。宋丁告诉21世纪经济报道,无论是供给侧还是需求侧都对租金有很大推动。

今年8月,北京房租短时间内明显上涨,自如等长租公寓推高房租的观点也充斥于市场。一时之间,长租公寓成为众矢之的,各方指责其抢占房源,推高了租金。

本文转载自21世纪