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作者:陈芷宁律师

承接上次的栏目〈识法依法〉的内容,笔者今次会向读者讲解一些有关租借住宅的加租及退租问题。

我们先谈加租。一般而言,业主有权每12个月调高租金1次。但省政府对租金的调整幅度有一定限制,并会每年向公众发出「调整租金幅度指引」。如有需要,读者可于缅省政府的住宅租务部查看现时及过往的指引。自2016年1月1日开始,省政府采用了加拿大联邦统计局发出的缅省消费物价指数(所有消费品)的年度平均升幅,作为新的租金增幅计算方法。虽然新方法是以消费物价指数作计算,但缅省政府亦订明有关的调整幅度只可在加拿大银行通胀控制的范围以内,即1%至3%。最新颁布的2016年租金调整幅度为1.1%。

但根据“Residential Tenancies Act” 第9部分,以上的指引并不适用于某些租赁,例如于2015年12月31日当天月租金已超过$1,425的住房、护养院和楼龄少于15年而自2001年4月9日才开始有人居住的单位等,均不在指引范围之内。当然,不论租金的调整幅度是否低于、等于或高于指引,租客皆有权提出反对。业主亦可向住宅租务部提出申请,要求以高于指引的幅度调高租金。

业主须于调高租金前三个月,以书面通知租户将加租。通知书上须仔细列明:(1)现时租金金额;(2)调整后的金额,并注明增加的金额及幅度(如每月增加$15,即3%);(3)说明于指引下,业主最多可增加的租金金额;(4)新租金生效日期;(5)说明租客已有3个月通知期,否则是次加租将属违法;(6)说明该年调整租金指引的幅度,如2016年为1.1%,和(7)说明租客有权反对租金增加的幅度。

而业主亦须在向租户发出加租通知书后的14天内,向住宅租务部提交有关的调整通知。若不同意有关调整,租户必须向住宅租务部提出反对及反对理由,有关反对亦须于新租金开始前的60天送达。租务部亦会就此作出决定,并通知业主和租户。若业主或租户不满意有关决定,他们仍有权向住宅租务部委员会上诉。

至于退租方面,一般情况下有特定租赁期的租住房屋,除非双方同意,否则任何一方也不可提早解除租约。即使租户单方面搬离有关住宅,租户亦需缴交租赁期内余下的租金。但在某些特殊情形下,法例亦容许租户提前退租。较常见的例子如下:(1)在得到业主的书面同意下,转让租约;(2)健康突然出现不可治愈的改变或恶化,以致难于单位内居住;(3)租户因家庭暴力或骚扰,获得相关机构的证明后,可提前退租。但需注意,即使具合乎法例的理由而退租,租户亦可能需给予业主特定的通知期。

而没有特定租赁期的住宅,业主或租户其中一方若想解除租约,因应不同的情况,需提供最少相当于一期租金的通知期,例如以月租形式缴租,则需一个月前通知对方。在搬离租住屋前,租户亦应要求业主进行「迁出状态报告」(Move-out Condition Report),再次检查物业或设备,是否属于良好及运作正常的状况,以避免日后退租时就物业可曾被租户毁坏而发生争拗。另外,租户亦应向业主提供新住址,让业主在完成整个退租手续后可退回订金给租户。

在缅省关于住宅用途的租务问题,读者可参考”Residential Tenancies Act” 这一法例,亦可到缅省政府的住宅租务部(Residential Tenancies Branch) 网页,http://www.gov.mb .ca/cca/rtb/ 参考。

(免责声明::此文所载之内容仅为提供资料之用,并不构成任何法律意见。如有需要,请征询独立、合资格之法律或其他专业顾问的意见,以确保所作之决定,皆能符合阁下之最佳利益。)